1. Inleiding plas/valburg
Op 14 juni 2024 wijst de Hoge Raad een arrest waarin hij herhaalt dat ook als het afbreken van onderhandelingen niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, de partij die de onderhandelingen afbreekt verplicht kan zijn (een deel van) de kosten van de wederpartij te vergoeden. Dat kan het geval zijn als de partij die de onderhandelingen afbreekt ongerechtvaardigd is verrijkt (art. 6:212 BW) door werkzaamheden van de wederpartij. Hij doet dit onder subtiele verwijzing naar het Plas/Valburg-arrest; het arrest waarin hij in 1982 aansprakelijkheid voor het afbreken van onderhandelingen voor het eerst erkent.1 Is de tweede fase, waarvan velen sinds CBB/JPO (2005) menen dat die is verdwenen, weer helemaal terug, of leeft de ziel van de tweede fase wellicht voort in een nieuwe, andere, gedaante?
In dit artikel bespreek ik de aansprakelijkheid wegens het afbreken van onderhandelingen en het bestaan van de tweede fase. Daartoe recapituleer ik eerst op hoofdlijnen de historie van de precontractuele aansprakelijkheid: ik zet de drie fasen-leer uiteen (§ 2.1) en sta kort stil bij CBB/JPO (§ 2.2). Vervolgens behandel ik de casus die ten grondslag ligt aan het arrest van 14 juni 2024 (§ 3.1), evenals de vordering en het oordeel daarover van de feitenrechters (§ 3.2) en uiteindelijk het oordeel van de Hoge Raad (§ 3.3). Ten slotte bespreek ik de standpunten in de literatuur (§ 4), om uiteindelijk tot de conclusie (§ 5) te komen dat de ziel van Plas/Valburg, gereïncarneerd, voortleeft in een andere gedaante.
2. Recapitulatie
2.1 De drie fasen-leer
In 1957 legt de Hoge Raad in Baris/Riezenkamp het fundament voor aansprakelijkheid wegens het afbreken van onderhandelingen. Hij oordeelt dat partijen door in onderhandeling te treden over het sluiten van een overeenkomst tot elkaar komen te staan in een bijzondere, door de goede trouw (lees: redelijkheid en billijkheid), beheerste rechtsverhouding. Die rechtsverhouding brengt mee dat zij hun gedrag mede moeten laten bepalen door de gerechtvaardigde belangen van de wederpartij.2 Uit De Ruiterij/MBO blijkt dat niet alleen de afbrekende partij rekening moet houden met de belangen van diens wederpartij. De wederpartij dient ook rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van de afbrekende partij. Dat is met name het geval indien zich onvoorziene omstandigheden voordoen die totstandkoming van een overeenkomst niet langer rechtvaardigen.3
Uitgangspunt is dan ook steeds het beginsel van de contractsvrijheid: maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen is dat ieder van de onderhandelende partijen vrij is de onderhandelingen af te breken.4 Dit is de zogenaamde eerste fase die naar voren komt in CBB/JPO. De tweede fase blijkt, zoals genoemd in de inleiding, uit Plas/Valburg. In dat arrest overweegt de Hoge Raad, samengevat, dat een verplichting tot vergoeding van door de wederpartij gemaakte onderhandelingskosten kan bestaan. Dat is het geval als partijen zich in een stadium bevinden waarin het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid nog niet onaanvaardbaar is de onderhandelingen af te breken, maar de onderhandelingen al wel zo ver zijn dat zij niet meer vrijelijk kunnen worden afgebroken.5
De derde fase bestrijkt het stadium waarin het afbreken van onderhandelingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid wel onaanvaardbaar is.6 Dit is het geval als (i) de wederpartij van de afbrekende partij er gerechtvaardigd op mag vertrouwen dat een overeenkomst van een bepaalde aard tot stand komt of (ii) dat blijkt uit de overige omstandigheden van het geval. Het eerste geval leent zich voor vergoeding van het positief contractsbelang (gederfde winst),7 of een bevel tot voortzetting van de onderhandelingen.8 Het tweede geval leent zich enkel voor vergoeding van het negatief contractsbelang (onderhandelingskosten). Belangrijk om nog te vermelden is dat de Hoge Raad de fases zelf nooit met zoveel woorden noemt. Het onderscheid bestaat met name in de literatuur. Bovendien is er geen sprake van chronologie. Het kan van tijd tot tijd verschillen in welke fase de onderhandelingen zich bevinden.
2.2 CBB/JPO
Het standaardarrest CBB/JPO neemt in de rechtspraak over aansprakelijkheid voor het afbreken van onderhandelingen een centrale plek in. De Hoge Raad vat in dit arrest zijn rechtspraak op dat gebied samen. De belangrijkste rechtsoverweging luidt als volgt:
“Bij de beoordeling van deze klachten moet worden vooropgesteld dat als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen.”9
De overweging behelst een samenvatting van de arresten VSH/Shell, ABB/Staat en De Ruiterij/MBO.10 Opvallend is dat de Hoge Raad in dit arrest niet verwijst naar Plas/Valburg; hij benoemt niet het stadium waarin afbreken van onderhandelingen nog niet onaanvaardbaar is, maar waarin wel de onderhandelingskosten moeten worden vergoed (de tweede fase). Dit is interessant omdat de Hoge Raad na Plas/Valburg bijna nooit meer naar dat arrest verwijst.11 Vele auteurs stellen na CBB/JPO dan ook de vraag of de tweede fase nog wel bestaat.12 Dat debat krijgt vervolg in het arrest van 14 juni 2024.
3. Het arrest van 14 juni 2024
3.1 De casus
Op 25 Januari 2016 en 25 maart 2017 verkopen verkopers (grondeigenaren) aan kopers (projectontwikkelaars) een perceel in Amsterdam-Noord. Kopers willen daarop woningen, parkeerplaatsen en een commerciële ruimte realiseren. Daarvoor is wijziging van het bestemmingsplan nodig. Kopers bedingen een ontbindende voorwaarde die ze veertien maanden de tijd geeft om met de gemeente te onderhandelen. Daarna hebben ze nog negen maanden om de financiering rond te krijgen. Het is de bedoeling dat levering uiterlijk december 2017 plaatsvindt.
De gemeente frustreert dat plan en maakt december 2016 haar voornemen bekend een voorkeursrecht ingevolge de Wet voorkeursrecht gemeenten te willen vestigen (Wvg). Partijen spreken af dat kopers namens verkopers tegen dat voornemen bezwaar zullen maken. Het bezwaar wordt uiteindelijk afgewezen. Kopers treden daarop met de gemeente in onderhandeling. Levering in december 2017 slaagt daardoor niet. Maart 2018 verzoeken kopers aan verkopers verlenging. Uiteindelijk komen ze op 4 juni 2018 een verlengingsovereenkomst overeen. In die overeenkomst nemen ze onder meer op dat kopers met ingang van april 2018 een maandelijkse rente van €10.000,– moeten betalen en dat partijen voor afloop van de verlengingsovereenkomst (1 juli 2019) opnieuw in onderhandeling treden over eventuele nadere verlenging en daarbij behorende voorwaarden.
Die onderhandelingen vinden plaats vanaf april 2019. Kopers wensen verlenging van de overeenkomst tot 20 juni 2020. Zij verwachten dat wijziging van het bestemmingsplan door de gemeente eind maart 2020 rond zal zijn. Daarna is er nog een bezwaartermijn van zes weken. Verkopers willen daarentegen slechts verlenging tot eind 2019. Uiteindelijk doen kopers 12 juli 2019 nog een aangepast voorstel. Hiermee gaan verkopers niet akkoord. Zij geven aan dat voor hen een marktconforme prijs en levering voor het einde van 2019 essentieel is. Op 3 augustus 2019 trekken zij zich schriftelijk terug. Uiteindelijk stelt de gemeente op 13 februari 2020 het gewijzigde bestemmingsplan vast. In juli 2020 verkopen verkopers beide percelen voor een aanzienlijk hoger bedrag aan een derde.13
3.2 Vordering en oordeel feitenrechters
De projectontwikkelaars vorderen bij de rechtbank primair veroordeling van de verkopers tot nakoming van de koopovereenkomsten en de verlengingsovereenkomst. Subsidiair vorderen zij schadevergoeding wegens het ongeoorloofd afbreken van onderhandelingen. De projectontwikkelaars menen dat de verkopers ongerechtvaardigd zijn verrijkt (art. 6:212 BW). Door hun inspanningen rust op de percelen immers de bestemming wonen en supermarkt. Daardoor is de waarde van de percelen fors gestegen. Verder wijzen zij op (i) de jarenlange samenwerking tussen partijen, (ii) de inspanningen en uitgaven die zij hebben gedaan, (iii) het aan verkopers betaalde bedrag van € 150.000,– gedurende de verlenging van de koopovereenkomst, (iv) de stand van het gemeentelijke besluitvormingsproces en (v) de wetenschap bij verkopers dat in maart 2020 het benodigde bestemmingsplan zou worden vastgesteld.14
Zowel de rechtbank als het hof wijst de vordering af. De rechtbank oordeelt dat de verlengingsovereenkomst partijen niet verplicht door te onderhandelen totdat zij overeenstemming bereiken. De koopovereenkomst en verlengingsovereenkomst eindigen dus met ingang van 1 juli 2019.15 Het hof bekrachtigt dit. Ook bestaat geen reden tot schadevergoeding. Het hof overweegt in dat verband dat twee aspecten voor verkopers van groot belang zijn: (i) afname in 2019 en (ii) een marktconforme prijs. Om die reden oordeelt het hof dat het betoog van de projectontwikkelaars dat verkopers de onderhandelingen afbreken, omdat de projectontwikkelaars de prijs niet wilden verhogen, niet slaagt. Vaststaat immers dat zij niet voor eind 2019 konden afnemen. De overige omstandigheden kunnen evenmin tot schadevergoeding leiden.16
3.3 Cassatie
De projectontwikkelaars eisen cassatie. Zij zijn van mening dat het hof ten aanzien van de vordering die strekt tot vergoeding van het negatief contractsbelang (onderhandelingskosten) een onjuiste maatstaf toepast. Volgens de projectontwikkelaars komt het negatief contractsbelang ook voor vergoeding in aanmerking indien het afbreken van de onderhandelingen (nog) niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. In deze zaak zou vergoeding noodzakelijk zijn, omdat verkopers door inspanningen van de projectontwikkelaars ongerechtvaardigd zijn verrijkt.
De Hoge Raad overweegt als volgt: “Ook als het afbreken van onderhandelingen niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, kunnen zich omstandigheden voordoen op grond waarvan de partij die de onderhandelingen afbreekt, verplicht is (een deel van) de kosten die de wederpartij heeft gemaakt te vergoeden. Dat kan het geval zijn als de partij die de onderhandelingen afbreekt ongerechtvaardigd is verrijkt door werkzaamheden die de wederpartij heeft verricht (art. 6:212 BW).”17
Het hof heeft in zijn oordeel dat geen recht bestaat op vergoeding van het negatief contractsbelang niet de grondslag van ongerechtvaardigde verrijking betrokken. De klachten van de projectontwikkelaars zijn daarom gegrond. Het hof zal hierover na verwijzing alsnog moeten oordelen.
4. Standpunten in de literatuur
Sinds het arrest van de Hoge Raad laait de discussie in de literatuur over het al dan niet bestaan van de tweede fase weer op. Verstoep meent dat de tweede fase springlevend is.18 Drion leest het arrest op een andere wijze. Hij merkt op dat de Hoge Raad, anders dan in het Plas/Valburg-arrest, het woord ‘stadium’ lijkt te vermijden. Daarmee zou de Hoge Raad willen aangeven dat schadevergoedingsplicht niet afhankelijk is van het stadium waarin de onderhandelingen zich bevinden, maar van de specifieke omstandigheden van het geval. Ongerechtvaardigde verrijking ‘kan’ daarbij als grondslag dienen voor aansprakelijkheid. Daarnaast zou de Hoge Raad, door gebruik te maken van het woord ‘vgl.’ in plaats van ‘zie’, aangeven dat het hier om een andere uitspraak gaat dan de uitspraak in het Plas/Valburg-arrest.19 Van Wechem en Rinkes onderschrijven deze redenering.20
Meer reden om aan te nemen dat de tweede fase niet herleeft, blijkt volgens Drion en Vergouwen uit de conclusie van A-G Hartlief bij het arrest. Hartlief stelt vast dat de Hoge Raad nooit met zoveel woorden een rechtsgrondslag noemt voor schadevergoeding wegens het afbreken van onderhandelingen, terwijl dat (nog) niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Hartlief betoogt dat ongerechtvaardigde verrijking een betere rechtsgrondslag vormt voor aansprakelijkheid dan de rechtmatige daadconstructie die wel uit Plas/Valburg wordt afgeleid.21 Die tweede constructie is gebaseerd op de gedachte dat onderhandelingen afbreken ‘mag’ (lees: niet onrechtmatig is), mits de afbrekende partij de kosten van de wederpartij vergoedt. Anders zou de afbrekende partij onrechtmatig handelen en om die reden aansprakelijk zijn.22 De Hoge Raad volgt die aanbeveling. Daarmee lijkt aansprakelijkheid niet langer gebaseerd te zijn op het stadium waarin de onderhandelingen zich bevinden, maar onder welke omstandigheden de onderhandelingen zijn afgebroken.
Ik neig naar de opvatting dat de tweede fase sinds 14 juni 2024 niet herleeft. Het moge m.i. duidelijk zijn dat de Hoge Raad met dit arrest een signaal wil geven. Temeer nu, zoals Verstoep betoogt, de Hoge Raad ook kan volstaan met de opmerking dat (op grond van art. 23 en 24 Rv) het beroep op ongerechtvaardigde verrijking nog behandeld moet worden.23 Het komt mij daarom aannemelijk voor dat de Hoge Raad in dit arrest de gelegenheid te baat neemt om duidelijkheid te creëren over de rechtsgrondslag voor het niet onrechtmatig afbreken van onderhandelingen. Daarmee verlegt hij de focus van het stadium waarin de onderhandelingen zich bevinden naar bijzondere omstandigheden die aanleiding voor aansprakelijkheid kunnen geven.
De uitspraak is wat mij betreft tot op zekere hoogte te verenigen met de koers die de Hoge Raad sinds VSH/Shell vaart. Sinds dat arrest dringt hij de precontractuele aansprakelijkheid namelijk steeds verder terug.24 Subtiele verwijzing naar Plas/Valburg leert ons enerzijds dat wel degelijk reden voor aansprakelijkheid kan bestaan wegens het afbreken van onderhandelingen terwijl dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid (nog) niet onaanvaardbaar is. De Hoge Raad heeft die aansprakelijkheidsgrond in CBB/JPO dus blijkbaar niet verlaten. Anderzijds scherpt hij de leer uit Plas/Valburg aan. Aansprakelijkheid mag niet te snel worden aangenomen, alleen als bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven. Dat ‘kan’ het geval zijn als de afbrekende partij door inspanningen van diens wederpartij ongerechtvaardigd is verrijkt. Naast ongerechtvaardigde verrijking kunnen nog andere (zwaarwegende) rechtsgrondslagen bestaan.
Het arrest van de Hoge Raad is naar mijn mening niet onwenselijk. De wederpartij van de afbrekende partij hoeft niet tussen wal en schip te vallen, als het afbreken van onderhandelingen (nog) niet onaanvaardbaar is, terwijl afbreken zonder gevolgen onrechtvaardig zou zijn.25 Daarnaast kan het arrest ook bijdragen aan het wederzijds vertrouwen van partijen gedurende de onderhandelingen. De partij die kosten maakt ten behoeve van de wederpartij hoeft niet bij voorbaat al te vrezen dat die kosten mogelijk vergeefs zijn. Het is goed denkbaar dat wederzijds vertrouwen voor partijen even zwaar weegt, zo niet zwaarder, dan volledige contractsvrijheid.
5. Conclusie
Met zijn arrest van 14 juni 2024 blaast de Hoge Raad het debat over het bestaan van de tweede fase opnieuw leven in. Hij overweegt dat ook als het afbreken van onderhandelingen niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, zich omstandigheden kunnen voordoen op grond waarvan de partij die de onderhandelingen afbreekt, verplicht is (een deel van) de kosten die de wederpartij heeft gemaakt te vergoeden. Dat kan het geval zijn als de partij die de onderhandelingen afbreekt ongerechtvaardigd is verrijkt door werkzaamheden die de wederpartij heeft verricht (art. 6:212 BW).
Er bestaan goede gronden om aan te nemen dat deze overweging niet de wederopstanding van de tweede fase betreft. De Hoge Raad rept immers niet meer over het woord ‘stadium’, zoals hij dat in Plas/Valburg wel doet. Daarnaast verwijst hij naar dat arrest als vergelijking, niet als heersende leer. De conclusie van A-G Hartlief, die de Hoge Raad volgt, sterkt de gedachte dat de grondslag van aansprakelijkheid niet schuilt in de fase waarin, maar aan de omstandigheden waaronder de onderhandelingen worden afgebroken. De uitspraak is tot op zekere hoogte ook te verenigen met de lijn van de jurisprudentie en voor de praktijk niet per se onwenselijk. Daarmee kan gezegd worden dat de tweede fase, zoals die in Plas/Valburg naar voren komt, is heengegaan. De ziel van het arrest leeft, gereïncarneerd, echter in een andere gedaante voort.
1 Tjittes, RMTh 2016/5, p. 240.
2 HR 15 november 1957, ECLI:NL:HR:1957:AG2023, NJ 1958/67, m.nt. L.E.H. Rutten (Baris/Riezenkamp).
3 HR 14 juni 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2105, r.o. 3.6, NJ 1997/481, m.nt. H.J. Snijders (De Ruiterij/MBO).
4 HR 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337, r.o. 3.6, NJ 2005/467 (CBB/JPO), onder verwijzing naar HR 23 oktober 1987, ECLI:NL:HR:1987:AD0018, r.o. 3.1, NJ 1988/1017, m.nt. C.J.H. Brunner (VSH/Shell).
5 HR 18 juni 1982, ECLI:NL:HR:1982:AG4405, r.o. 3.5, NJ 1983/723, m.nt. C.J.H. Brunner (Plas/Valburg).
6 HR 18 juni 1982, ECLI:NL:HR:1982:AG4405, r.o. 3.4, NJ 1983/723, m.nt. C.J.H. Brunner (Plas/Valburg).
7 HR 29 februari 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC1855, r.o. 3.4, JOR 2008/145, m.nt. C. Bollen (Vollenhoven/Shell).
8 HR 11 maart 1983, ECLI:NL:HR:1983:AG4551, r.o. 3.3, NJ 1983/585, m.nt. P.A. Stein (Koot/Koot).
9 HR 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337, r.o. 3.6, NJ 2005/467 (CBB/JPO).
10 HR 23 oktober 1987, ECLI:NL:HR:1987:AD0018, r.o. 3.1, NJ 1988/1017, m.nt. C.J.H. Brunner (VSH/Shell); HR 4 oktober 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2158, r.o. 3.5.2.2, NJ 1997/65 (ABB/Staat); HR 14 juni 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2105, r.o. 3.6, NJ 1997/481, m.nt. H.J. Snijders (De Ruiterij/MBO)
11 Tjittes, RMTh 2016/5, p. 243.
12 Hartlief & Tjittes, NJ 2005/31; Christiaans, MvV 2005/10; Drion, NJB 2005/34 en Ruygvoorn, Contracteren 2011/2.
13 HR 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:884, r.o. 2.1, JOR 2024/619, m.nt. J. Verstoep.
14 HR 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:884, r.o. 3.1.1, JOR 2024/619, m.nt. J. Verstoep.
15 Rb. Amsterdam 4 november 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:5398.
16 Hof Amsterdam 27 december 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:3668.
17 HR 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:884, r.o. 3.1.2, JOR 2024/214, m.nt. J. Verstoep.
18 Verstoep, noot bij: HR 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:884, JOR 2024/214, afl. 9, punt 17.
19 Drion, NJB 2024/1792, p. 2187.
20 Van Wechem & Rinkes, NJB 2024/2121, p. 2532-2533.
21 Concl. A-G Hartlief, ECLI:NL:PHR:2024:263, o. 3.17 bij HR 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:884, JOR 2024/214, m.nt. J. Verstoep.
22 Vergouwen, noot bij: HR 14 juni 2024 ECLI:NL:HR:2024:884, JIN 2024/129, afl. 8, punt 13.
23 Verstoep, noot bij: HR 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:884, JOR 2024/214, afl. 9, punt 19.
24 Tjittes, RMTh 2016/5, p. 244.
25 Verstoep, noot bij: HR 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:884, JOR 2024/214, afl. 9, punt 17.